Crédit immobilier : les procédés pour emprunter au meilleur coût

Aujourd'hui, moult astuces permettent d'obtenir un crédit immobilier à moindre coût : financements aidés (Pass Foncier, Prêt à taux zéro, Prêtà l'accession sociale), aides de collectivités locales, taux d'intérêt favorables, attrait des crédits à taux variables...

• Le prêt d'accession sociale ou PAS

Il s'agit d'un prêt accordé à un taux préférentiel aux personnes dont les ressources ne dépassent pas certains plafonds et qui souhaitent financer la construction, l'acquisition ou l'amélioration d'un logement neuf ou ancien, sans condition de travaux, exception faite des logements destinés à la location.

• Le prêt à taux zéro ou PTZ

Instauré le 1er avril 2007, ce crédit est accordé aux ménages à ressources modestes qui choisissent de faire construire ou d'acheter leur logement principal (neuf ou ancien). Pour en bénéficier, les acquéreurs ne doivent pas avoir été propriétaires de leur logement au cours des deux années précédant la demande de prêt. Par ailleurs, les bénéficaires doivent disposer de ressources inférieures à certains plafonds, fixés en fonction de la zone où se situe ledit logement.

Le montant de ce PTZ a été doublé pour les demandes émises entre le 15 janvier 2009 et le 31 décembre 2009 : c'est la revalorisation du montant plafond de l'opération et l'augmentation de la part de l'opération finançable par ce prêt de 20 à 30% qui permet un doublement effectif du PTZ.

• L'éco-PTZ

Ce dispositif permet de financer jusqu'à 30.000 euros de travaux d'amélioration du bilan énergétique du logement principal, remboursables sur 10 ans(voire 15 ans sur accord de la banque). Les logements concernés sont des résidences principales occupées ou mises en location, individuelles ou en copropriété.

• Le Pass Foncier

Le Pass Foncier permet aux ménages modestes sans apport personnel de financer un logement. Jusqu'au 31 décembre 2010, ce dispositif permet d'acquérir une maison ou un appartement neufs assorti d'une TVA réduite à 5,5% (au lieu de 19,6%).

• La baisse des taux d'intérêt des crédits immobiliers

La politique de baisse des taux directeurs de la BCE a eu pour conséquence un recul des coûts de refinancement des banques et par ricochet un net recul des taux d'emprunt depuis octobre 2008. Ainsi, à la mi-septembre, les taux fixes moyens sont passés à 4,05% sur 15 ans et à 4,20% sur 20 ans.

• La renégociation de crédit

La tendance baissière des taux des crédits immobiliers peut valablement inciter à la renégociation de prêt pour obtenir un nouveau taux d'intérêt plus avantageux. Si larenégociation de créditest également l'occasion de réduire la durée du prêt soit en augmentant le montant des mensualités soit en effectuant un apport,il faut garder à l'esprit que les banques n'y ont aucun intérêt dans ce type d'opérations et appliquent donc souvent des pénalités de remboursement anticipé et des frais annexes.

En bref, l'opération s'avère fructueuseintéressante dès lors que deux des trois conditions suivantes sont remplies : une baisse de taux d'au moins 1 point ; un capital restant dû d'au moins 50.000 euros ; une durée de crédit restant à courir d'au moins dix ans. Il faut effectivement rappeler que le remboursement anticipé est surtout intéressant pendant les premières années du prêt lorsqu'il s'agit de rembourser les intérêts du crédit.

Reste à déterminer au cas par cas l'intérêt financier final de cette opération.

• Les prêts à taux variables

La politique de baisse des taux directeurs de la BCE a eu pour conséquence de faire nettement reculer les taux variables, désormais inférieurs aux taux fixes et qui redeviennent ainsi, après avoir été largement décriés, très attractifs. Le risque pour l'emprunteur à taux révisable réside toutefois dans la reprise à la fois rapide et forte de l'inflation.

Rappelons qu'un prêt à taux révisable est capé : un prêt immobilier sur 15 ans au taux variable de 3,10%, capé à 1,50%, passera au plus à 4,60%. En cas de hausse du taux variable, la mensualité ne varie pas mais la durée de l'emprunt est allongée. L'allongement est néanmoins limité à 2 ans pour les emprunts sur 15 ans et à 4 ans pour les emprunts sur 20 ans. Bien sûr, en cas de baisse des taux courts, l'emprunteur bénéficiera de ce recul qui sera répercuté puisque la durée de son prêt sera réduite.

Il reste toutefois évident que si les prêts à taux variables peuvent se révéler intéressants et plus avantageux que les prêts à taux fixes en période de baisse des taux courts, il est indéniable qu'ils sont à manier avec la plus grande précaution et en toute connaissance de cause.